Se você está considerando aplicar o seu dinheiro para obter lucro, já pensou na possibilidade de fazer alavancagem com consórcio utilizando um imóvel arrematado em leilão? Esta é uma combinação muito poderosa para impulsionar patrimônios e finanças.

A vantagem é realmente grande, tanto que frequentemente o lucro com esse tipo de operação supera – e muito – o rendimento de aplicações tradicionais, e com o adicional de ser um investimento de baixíssimo risco. 

Ainda assim, é uma operação que exige conhecimento e alguns cuidados. Afinal, esses imóveis de leilão chegam a custar 70% menos que o valor de mercado, logo, é uma excelente oportunidade para quem quer fazer dinheiro investindo em imóveis. 

Agora, imagine arrematar uma propriedade dessas usando um crédito barato, sem juros, pagando em parcelas e sem se descapitalizar? O consórcio não só permite essa operação, como também conta com mais de uma estratégia de alavancagem com imóvel de leilão. 

Portanto, se o que você quer é conhecer uma maneira segura e muito lucrativa para aplicar o seu dinheiro, neste conteúdo eu explico como fazer alavancagem financeira com a combinação leilão + consórcio.

O que é alavancagem financeira?

No cenário das finanças, alavancagem – também conhecida como leverage ou gearing em inglês – é uma técnica para ampliar a rentabilidade através do endividamento. 

Isso significa usar recursos externos para aumentar o lucro dos acionistas. É como se fosse uma maneira de fazer o dinheiro trabalhar para você, sem precisar gastar tudo o que tem. E você pode perfeitamente fazer essa alavancagem com consórcio + leilão.

Afinal, quem não quer potencializar seus ganhos sem esgotar seus recursos próprios? Essa é a mágica da alavancagem financeira e logo você verá que, ao usar essa estratégia com o consórcio, o lucro pode ser ainda maior. 

Alavancagem com imóvel de leilão

O leilão é uma estratégia vantajosa para fazer alavancagem, pois os imóveis arrematados podem custar até 70% menos que o valor de mercado.

Os leilões são mecanismos de venda pública com valores abaixo do mercado, abertos a todos que se interessam em comprar algum bem. Logo, ao arrematar imóveis mais baratos, o seu lucro é muito maior.

Existem diferentes tipos de leilão, sendo o leilão inglês o mais comum no Brasil, onde os participantes oferecem lances e quem oferecer o lance mais alto arremata o bem. 

Os leilões podem ser judiciais, para vender bens penhorados ou apreendidos em processos judiciais; e extrajudiciais, realizados fora do âmbito judicial, quando empresas querem se desfazer de bens ou ativos que não são mais funcionais para suas operações.

Também é nesta categoria que entram imóveis e veículos retomados por inadimplência em financiamentos, em casos de alienação fiduciária, que vai funcionar como uma garantia, ou seja, o devedor registra o bem em nome do credor até quitar a dívida.

Assim, o mutuário tem direito à posse do imóvel, mas a propriedade é do banco até a quitação. Em caso de inadimplência, o imóvel pode ir a leilão extrajudicial após um processo que culmina na consolidação da propriedade pela instituição financeira.

Tipos de leilão

Antes de tudo, é essencial compreender que cada instituição tem suas próprias normas e procedimentos. Neste contexto, vamos nos concentrar nos leilões da Caixa Econômica Federal, o banco mais frequente nesse tipo de transação.

Durante o processo de alienação do imóvel para arremate, a lei determina que o bem deve passar por pelo menos dois leilões. No entanto, além desses primeiros, existem outras modalidades que costumam valer mais a pena.

1. Primeiro Leilão: preço mínimo igual ao valor da avaliação, não costuma ser vantajoso e quase nunca há arremate.

2. Segundo Leilão: quando o arremate não acontece no primeiro leilão. O preço mínimo calculado com base apenas nas dívidas e despesas, pode ser interessante, mas depende do saldo devedor do mutuário.

3. Licitação fechada: não muito vantajoso, pois não é online, a Caixa não presta assessoria e o imóvel pode ainda ter dívidas.

4. Terceiro Leilão (licitação aberta): realizado online, dívidas são quitadas pela Caixa, porém é necessário pagar a taxa do leiloeiro.

5. Venda online: assessoria gratuita de um corretor credenciado pela Caixa, dívidas são cobertas pelo banco, sem taxa de leiloeiro.

6. Venda direta online: quem oferecer lance igual ou superior ao valor mínimo arremata o imóvel, sem taxa de leiloeiro e com assessoria gratuita do corretor credenciado pela Caixa.

Como você viu, existem diversos tipos de leilões, mas as duas últimas modalidades são normalmente as mais vantajosas para arrematar imóveis com consórcio e fazer uma alavancagem.

Documentos e custos

Em primeiro lugar, para participar do leilão, é necessário apresentar documentos pessoais, como RG, CPF, certidão de casamento ou de união estável (se aplicável), comprovantes de residência e referências bancárias. 

Além disso, ao arrematar um imóvel em leilão, é essencial considerar todos os custos envolvidos. Além do valor do bem, existem outras despesas que são de responsabilidade do arrematante, tais como:

1. Comissão do leiloeiro: normalmente é cobrado 5% sobre o valor do bem arrematado;
2. ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis: varia conforme a cidade. Em São Paulo, por exemplo, é 3% do valor do imóvel; 
3. Registro da Carta de Arrematação: taxa judicial cobrada para o cartório elaborar esse documento – em torno de R$ 50;
4. Oficial de Justiça em caso de imissão da posse: ocorre quando o imóvel tem moradores e precisa ser desocupado – em torno de R$ 80;
5. Registro da propriedade: para imóveis, esse registro custa em média 1% do valor do bem.
6. Certidões: expedição de certidão, reconhecimento de firma, autenticações entre outros custos de cartório – cerca de R$ 300.

Uma boa recomendação é sempre contar com uma reserva, pois não é raro ter gastos extras, como por exemplo, contratação de advogado e até negociação para providenciar a mudança de possíveis ocupantes do imóvel.

O que é consórcio?

Antes de mostrar como conseguir uma economia ainda maior usando o consórcio para arrematar imóveis em leilão, é importante compreender rapidamente como funciona esse sistema.

O consórcio é uma estratégia que une pessoas com o mesmo objetivo de comprar um imóvel, um veículo ou contratar um serviço de maneira parcelada e sem juros. Nesse sistema, todos investem em prestações mensais para formar um caixa. 

Com o valor arrecadado, todo mês uma ou mais pessoas são contempladas por sorteio ou lance e podem comprar os seus bens à vista. Após a compra, é só continuar contribuindo para o grupo para que todos conquistem seus objetivos também.

E tem como acelerar essa contemplação sem depender dos sorteios? Com certeza! Veja a seguir.

Adiantando a contemplação

No consórcio, os lances são uma estratégia para acelerar a contemplação sem depender apenas dos sorteios. 

Funciona assim: você adianta o valor de algumas parcelas para o grupo e, se sua oferta estiver entre as maiores, você recebe o crédito para investir no imóvel de leilão. Esse valor investido em lance reduz o saldo devedor ou abate as parcelas do consórcio, você escolhe.. 

Além disso, é possível usar recursos próprios ou um percentual da carta de crédito para ofertar um lance. Também é possível combinar os dois tipos de lances para aumentar suas chances de contemplação acelerada.

Como fazer alavancagem com leilão usando o consórcio?

Você sabia que é possível usar o sistema de consórcios em todos os leilões? 

Isso vale inclusive para leilões judiciais, mesmo que não conste no edital. Além dessa vantagem, usando o consórcio imobiliário você pode parcelar a arrematação em até 240 meses, e com um custo partindo de 0,10% ao mês. 

Agora, avalie a possibilidade de retornos acima de 100% nas arrematações aliada com um custo de crédito barato, sem juros, e veja como esse combo é poderoso para alavancar seu patrimônio e suas finanças.

Mas como funciona essa estratégia na prática? Vamos olhar para as maneiras de arrematar imóvel em leilão usando o consórcio.

Alavancar usando recompra no consórcio

Nesta técnica de geração de liquidez rápida, o foco é comprar um imóvel em leilão pela metade do seu valor de mercado, pagando à vista, e depois recomprá-lo pelo valor total. 

Em síntese, esse processo demanda participar de um consórcio imobiliário, ser contemplado com uma carta de crédito que cubra o valor total do imóvel (considerando custos), e depois usar essa carta para recomprar o imóvel.

Normalmente, dentro de uma estratégia programada, você pode usar os lances do consórcio para adiantar a contemplação. No entanto, também é possível comprar uma carta já contemplada.

Um exemplo prático seria:

• Valor do imóvel em leilão: R$ 250 mil.
• Valor de mercado: R$ 500 mil.

Primeiramente, você deve contemplar uma carta de R$ 500 mil em nome da sua empresa ou de um terceiro. Em seguida, faz a arrematação do imóvel pretendido por R$ 250 mil na pessoa física.

A transação deve ser feita entre pessoa física e jurídica, o que significa que sua empresa pode comprar o imóvel que estará em seu nome ou vice-versa.

Finalmente, com o imóvel avaliado em R$ 500 mil, você obtém a liquidez de R$ 500 mil e as parcelas da carta para pagar, podendo escolher entre manter e alugar o imóvel, gerando renda passiva e alavancando patrimônio, ou vendê-lo a preço de mercado, lucrando com a diferença.

Lembre-se: cada administradora de consórcio tem suas próprias regras, e é crucial verificar a possibilidade de transação entre pessoas físicas e jurídicas ou outras alternativas permitidas.

Alavancar usando imóvel próprio como garantia

Por ser mais econômico e menos burocrático, este método é minha principal recomendação para aumentar seu patrimônio com imóveis de leilão utilizando o consórcio.

É mais econômico porque não precisa transferir o imóvel entre PJ e PF, gerando uma grande economia em taxas como ITBI, registro de imóvel e IR sobre lucro imobiliário. Também, por isso, é menos burocrático.

Inicialmente, o que você deve fazer é contemplar uma carta ou comprar uma contemplada e apresentar um imóvel próprio como garantia substitutiva para a administradora de consórcios.

Depois, você arremata o imóvel de leilão à vista com esse recurso da carta que foi liberado. 

Mas preste atenção: esta não é uma operação padrão de mercado e não são todas as administradoras de consórcio que trabalham desta maneira. Sendo assim, você precisa pesquisar para encontrar uma administradora que contemple essa operacionalização. 

Agora, veja um exemplo: digamos que você tenha um imóvel quitado avaliado em R$ 500 mil. O que a administradora faz é alienar esse imóvel permitindo que você use esse valor para arrematar o bem.

E lembre-se de que um imóvel arrematado em leilão por R$ 500 mil certamente tem um valor de mercado que pode passar de R$ 1 milhão.

Quais as vantagens da alavancagem com leilão usando o consórcio?

Se você ainda não se convenceu dos inúmeros benefícios ao usar o consórcio para arrematar imóveis em leilão, eu trouxe mais algumas informações pertinentes Veja:

• Você aumenta exponencialmente seu patrimônio com poucos recursos;
• O custo é bem menor que financiamentos, partindo de 0,10% ao mês;
• Você pode usar até 10% do consórcio para custos com ITBI e registro;
• Ao usar o dinheiro da carta de crédito, você preserva seu capital;
• As parcelas do consórcio são menores que as de financiamentos;

Com tantas vantagens, é natural a grande procura dos investidores brasileiros por essa estratégia.

Bônus: Dá para fazer alavancagem com leilão usando consórcio e financiamento?

Não poderia deixar essa questão de fora, porque, afinal, ela sempre aparece nas nossas assessorias. Se você quer saber se dá para usar o financiamento junto com toda essa estratégia de alavancagem com consórcio usando imóvel de leilão, a resposta é sim!

Na realidade, é possível fazer inúmeras operações com imóvel de leilão, inclusive home equity. Por outro lado, é preciso analisar com muito cuidado e ponderar o que vale a pena para você.

No caso de fazer alavancagem com leilão usando consórcio e financiamento, ou apenas financiamento, você precisa considerar os juros, além de outros custos com Imposto de Renda e ITBI, no caso de recompra. 

Portanto, você pode usar um financiamento nesse processo, porém, via de regra, costuma ser uma operação menos lucrativa em função dos custos envolvidos. Mas não existe uma receita de bolo, tudo vai depender das suas demandas e condições.

A regra aqui é apenas uma: você precisa contar com a ajuda de um profissional qualificado para indicar o caminho ideal de acordo com o seu perfil.

Por isso, você tem agora a oportunidade de agendar uma assessoria com um dos nossos especialistas. Vamos juntos analisar e traçar a melhor rota para que você alcance seu objetivo de fazer alavancagem usando o consórcio e todas as ferramentas que o mercado oferece.

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