Uma nuvem de incerteza paira sobre o mercado imobiliário brasileiro, e ela atende pelo nome de Reforma Tributária.
A promessa de um sistema mais simples veio acompanhada de um fantasma que assombra proprietários e investidores: a possibilidade de um novo imposto abocanhar uma fatia substancial, por vezes citada em até 44%, da renda de aluguéis.
Quando essa informação começou a circular, o pânico tomou conta. Proprietários e investidores imobiliários começaram a fazer as mesmas perguntas: “Isso vai afetar minha renda com aluguel?” “Preciso abrir um CNPJ?” “Quando isso começa?” “Vale para aluguel residencial e temporada?”
A verdade é simples: a resposta depende de como você estrutura seu negócio. Não existe uma solução única para todo mundo. E é exatamente por isso que decidi fazer as contas de verdade e compartilhar com você.
Vou te mostrar exatamente quem vai pagar, quanto vai pagar e o que fazer a respeito. Apenas números e fatos. Vem entender…
O que é a Reforma Tributária?
Antes de qualquer coisa, você precisa entender o que está acontecendo.
A Reforma Tributária promete simplificar a forma como os impostos são cobrados. Para isso, cinco tributos vão ser substituídos por dois novos:
- IBS – Imposto sobre Bens e Serviços
- CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços
Com esse novo modelo, deixam de existir o PIS, a Cofins, o ICMS, o IPI e o ISS. Todos eles serão unificados no IBS e na CBS, criando o Imposto sobre Valor Agregado (IVA dual).
Importante lembrar que esse é só o início da implantação da reforma. 2026 é apenas uma fase de transição. A cobrança efetiva começa mesmo em 2027. E a transição completa dessa reforma vai até 2033.
O que vai mudar no seu aluguel com a Reforma Tributária?
Vamos por partes. Se você aluga como pessoa física, até agora você paga apenas Imposto de Renda sobre o aluguel.
Se aluga como pessoa jurídica, paga IRPJ mais PIS e Cofins, além da CSLL.
O que vai mudar a partir de 2027? Com a Reforma Tributária, dependendo do seu perfil, você pode ter que pagar IBS e CBS além do imposto de renda.
Para a pessoa jurídica, o que muda é que PIS e Cofins serão extintos e substituídos pela CBS e IBS. Mas IRPJ e CSLL continuam existindo.
Todo mundo vai ter que pagar?
A resposta é não. Existem regras que determinam quando a pessoa física vai ter que pagar IBS e CBS.
Para pessoa física: dois critérios
- Primeiro: você precisa ter mais de 3 imóveis (a partir de 4 imóveis).
- Segundo: você precisa ter receita anual acima de R$ 240 mil sobre esses imóveis, seja para aluguel residencial ou por temporada.
Um ponto importante é que esse valor será corrigido anualmente pelo IPCA. Então no próximo ano o teto será maior. Digamos que o IPCA foi 5%, o limite sobe para 252 mil.
Outro ponto é que precisa atender os dois critérios. Se você tem, por exemplo, 5 imóveis e não atingiu 240 mil de receita anual, não se enquadra como contribuinte. Ou se se o rendimento no ano foi de 250 mil e você tem só 3 imóveis, também não se enquadra.
Mas você pode virar contribuinte no próprio ano se a receita de locação exceder em 20% esse limite (na prática, acima de R$ 288 mil sobre o limite de R$ 240 mil).
Por que aluguel por temporada é diferente?
Aqui tem um detalhe que faz quase todo mundo que aluga por temporada entrar na mira do imposto.
A lei equiparou o aluguel por temporada à atividade de hospedagem, ou seja, à mesma tributação que se aplica a hotéis e pousadas.
Isso significa que se você aluga um imóvel por menos de 90 dias, você vai ser tributado como se fosse um hotel, e a alíquota é muito mais alta.
Mas essa equiparação a hospedagem não é automática para todo mundo. Ela só se aplica quando há exercício habitual de atividade econômica. Ou seja, quando você oferece a locação de forma profissional e com regularidade.
– Se você oferece serviços agregados no seu aluguel por temporada, como limpeza inclusa, internet, roupa de cama e banho, você está sendo enquadrado como prestador de serviço de hospedagem.
– Ou se você usa plataformas digitais como Airbnb ou Booking para alugar, isso também caracteriza a habitualidade.
Quando isso acontece, você deixa de ser visto como alguém que aluga um imóvel ocasionalmente e passa a ser visto como um negócio, uma atividade econômica organizada.
E aí sim, você vira contribuinte de IBS e CBS, mesmo que tenha apenas um imóvel.
Quem tende a ficar de fora dessa tributação é quem aluga só de vez em quando e não oferece nenhum serviço extra.
É por isso que quase todo mundo que faz short stay vai entrar na mira desses impostos.
Quanto você vai pagar de imposto com a Reforma Tributária?
Veja, iremos entrar em um período de transição e as alíquotas não estão 100% definidas.
Antes, você alugava na pessoa física e pagava apenas IRPF com tabela progressiva, podendo chegar até 27,5%.
Se você já tinha uma empresa no lucro presumido, que é o mais comum para essa atividade, pagava PIS, Cofins, IRPJ e CSLL que girava em torno de 11,33%.
Agora na pessoa física, se você se enquadrar como contribuinte vai pagar além dos 27,5% mais 8,8% de CBS e mais 17,7% de IBS. Ou seja, mais 26,5%.
Parece absurdo, mas na prática dá para aliviar a conta, só que por caminhos diferentes.
No Imposto de Renda, você pode reduzir a base do aluguel com despesas que ficaram por sua conta e não foram reembolsadas.
Entram aqui taxa da plataforma ou de intermediação, taxa de administração, IPTU e condomínio, quando esses custos são responsabilidade do proprietário no contrato.
Isso inclui, por exemplo, pagar um host ou uma empresa para fazer a gestão do seu Airbnb.
Já no IBS e na CBS, não é uma lógica de “deduzir despesas” do mesmo jeito. O alívio pode vir do enquadramento: se você já for contribuinte do IBS e da CBS no regime regular, a locação por temporada de até 90 dias pode ser tratada pelas regras de hotelaria.
E, nesse caso, a hotelaria tem redução de 40% nas alíquotas de IBS e CBS, diminuindo a carga efetiva nessa parte.
Exemplo prático: Pessoa Física
Digamos que você tenha 4 imóveis e no ano fiscal, você teve R$ 300 mil de rendimentos com aluguel. Veja:
Antes da Reforma Tributária
Você paga(ria) 27,5% sobre a base de cálculo do IRPF (R$ 197.400,00). O imposto devido no ano: R$ 43.380,00.
Depois da Reforma Trubutária
Você terá que somar o IBS e o CBS. A base de cálculo é a receita bruta, ou seja, os R$ 300 mil.
Mas você pode aplicar a redução de 40% na alíquota total de referência (IBS + CBS) estimada em 26,5%. (Lembrando que essa é uma estimativa técnica; a alíquota final depende de fixação e ajustes ao longo da implementação).
Fazendo o cálculo, ficaria 15,9% sobre os R$ 300 mil. Ou seja, mais R$ 47.700,00. Somando os dois, o total de imposto anual é de R$ 91.080,00.
Carga efetiva sobre a receita bruta:
– Antes: 14,46%
– Depois: 30,34%
Exemplo prático: Pessoa Jurídica
Vamos analisar como a mesma situação se desenrola para quem escolhe estruturar seu negócio como pessoa jurídica, utilizando o regime de lucro presumido, que é o mais comum para essa atividade.
Antes da Reforma Tributária:
A base de cálculo para PIS e Cofins era de R$ 300 mil, ou seja, toda a receita bruta. No entanto, para CSLL e IRPJ, a lei presume uma base de cálculo de apenas 32% sobre essa receita.
Isso significa que para a CSLL e o IRPJ, a base de cálculo não é R$ 300 mil, mas sim R$ 96 mil.
Com essas bases estabelecidas, as alíquotas aplicadas eram as seguintes: PIS com 0,65%, Cofins com 3%, CSLL com 9% e IRPJ com 15%. Aplicando essas alíquotas, o resultado era:
– PIS: R$ 1.950,00
– Cofins: R$ 9.000,00
– CSLL: R$ 8.640,00
– IRPJ: R$ 14.400,00
Total anual antes da reforma: R$ 33.990,00
Depois da Reforma Tributária
Agora vem a mudança significativa. O PIS e a Cofins desaparecem completamente do sistema tributário. A CSLL e o IRPJ continuam existindo com os mesmos valores que você pagava antes, mas agora entram em cena a CBS e o IBS como novos tributos.
A base de cálculo para esses novos impostos continua sendo R$ 300 mil, e você pode aplicar o redutor de 40% na alíquota também, exatamente como na pessoa física. Isso significa que o valor de CBS e IBS fica em R$ 47.700,00.
Total anual depois da reforma: R$ 70.740,00
Quando você soma todos os impostos (CSLL + IRPJ + CBS + IBS), o resultado é bem diferente do cenário anterior.
A carga efetiva sobre a receita bruta, que era de 13,33% antes da reforma, sobe para 23,58% depois da implementação completa. Isso representa um aumento de aproximadamente 76,8% na carga tributária.
Qual é a realidade dos números?
Quando você coloca lado a lado os números de ambos os cenários, fica absolutamente claro que a carga tributária vai subir com a reforma, tanto para quem opera como pessoa física quanto para quem estrutura sua operação como pessoa jurídica.
A diferença é que, a partir de agora, mais do que nunca é importante profissionalizar sua operação e começar a olhar seriamente para a otimização tributária.
Quem continuar com imóveis alugados na pessoa física vai pagar significativamente mais. Além disso, aquelas pessoas que alugam seus imóveis e não declaram também terão que se readequar à nova realidade tributária, pois o fisco tende a intensificar a fiscalização.
É importante lembrar que a reforma está ainda em período de testes e a transição vai ser concluída em 2033. Até lá, ainda podem haver mudanças nas alíquotas finais, mas você pode ter certeza de uma coisa: a carga tributária vai ficar mais pesada.
E quem não se ajustar e não buscar estratégias de otimização vai ser tirado do jogo.
Reforma Tributária: simplificação ou aumento de impostos?
A Reforma Tributária que foi feita com o objetivo de simplificar nosso regime tributário vai, na prática, aumentar os impostos para todos nós brasileiros.
E no caso específico dos aluguéis, essa pressão tributária pode pressionar os preços para cima, gerando inflação, desvalorizando ainda mais nossa moeda e reduzindo o poder de compra de todos nós.
Qual é a melhor estratégia?
Para quem pensa em investir em imóveis para locação, utilizar o consórcio de imóveis pode ser uma alternativa interessante e viável para reduzir os impactos dos novos impostos.
Com o consórcio, você consegue comprar um imóvel por até metade do valor de mercado e sem juros. Assim, quem paga boa parte do imóvel é o próprio inquilino, através do aluguel, e a rentabilidade da locação geralmente é muito maior.
Inclusive, existe um método específico para isso que se chama CIP-RP, o Consórcio de Investimento Patrimonial para geração de Renda Passiva.
Com esse método, desenvolvido pela Redesul Consórcios, você pode utilizar esses sistema de forma estratégica para construir um patrimônio imobiliário que gera renda passiva consistente para você.
Por que agir agora
Quando você analisa todos os números e projeções, fica claro que a carga tributária vai aumentar significativamente nos próximos anos.
Ou seja, seu lucro com aluguel vai diminuir consideravelmente. Mas a boa notícia é que você não estará desamparado. Existem estratégias e alternativas que você pode implementar agora para proteger seus ganhos.
Se você aluga imóveis ou está pensando em começar a investir nesse mercado, o momento de revisar sua estrutura tributária é agora. Não em 2027, quando a cobrança efetiva começa. Não em 2033, quando a transição se completa. Agora é o momento de agir.
A diferença entre estar preparado e ser pego de surpresa pode ser a diferença entre manter sua rentabilidade intacta e perder metade do seu lucro para os impostos.
Se você tem interesse em conhecer melhor o consórcio para estruturar uma estratégia inteligente de alavancagem patrimonial, agende sua assessoria com o meu time aqui: https://redesulconsorcios.com.br/agendamento-ciprp/
